miércoles, 17 de septiembre de 2008

El problema de la vivienda y el mercado de alquiler

En la mayoría de los países occidentales es obvio que incluso los salarios de los trabajadores de más bajos ingresos deben alcanzar para proveer de un techo, alimento y otras necesidades básicas a sus familias. Enfoquémonos en la capacidad de los hogares de bajo ingreso para solucionar su problema vivienda. Los que tengan experiencia en países menos desarrollados saben que los trabajadores con bajos ingresos, en áreas urbanas y rurales, tienen que conformarse la mayoría de las veces con vivir en chozas o ranchos en barrios pobres.

Una razón que explica esta situación es el funcionamiento del mercado del alquiler de la vivienda. Tomemos como referencia lo que sucede en Alemania. La mayor parte de la gente en este país vive en una habitación, un apartamento o una casa alquilada. El estado alemán interviene en el mercado de alquiler de la vivienda proveyendo de apartamentos con alquileres subvencionados a la gente de ingreso bajo. En la mayoría de los países latinoamericanos, el porcentaje de hogares que alquilan su vivienda es menor al 15%, por lo que el mercado de alquiler de vivienda está poco desarrollado. Este mercado también es bastante dual. Esto significa que las opciones del alquiler se encuentran a menudo en dos extremos, el lujoso o el de tipo choza o rancho. Debido a las condiciones muy malas de los ranchos en los barrios pobres es obvio que el Estado debe subvencionar los alquileres para permitir que los hogares pobres puedan vivir en un lugar decente. Pero como el mercado del alquiler para las familias de ingresos medios no existe o es incipiente, el Estado también debería intervenir para crear o para promover este mercado. La carencia de opciones de alquiler para las familias de ingresos medios es una falla del mercado que justifica este tipo de intervención. Tomando de ejemplo de nuevo lo que se hace en Europa occidental, el Estado podría proporcionar los apartamentos de alquiler reducido en edificios que hayan sido construidos gracias a créditos subvencionados a las empresas de construcción que luego administrarían el alquiler de los apartamentos. Una política como esta incentivaría el mercado de la vivienda. Esto a su vez aumentaría la tasa de inversión de la economía y la creación de empleo.

Otra razón para explicar el problema de la vivienda en el mundo menos desarrollado podría ser la reticencia de los hogares de vivir en una vivienda alquilada o de los propietarios para alquilar. Uno podría argumentar que esta reticencia, de ambas partes, podría ser debido a la ley que regula este mercado y si es respetada o no. La intensidad de protección al arrendatario en la ley no perjudica necesariamente al mercado de alquiler. Tomando otra vez el caso de Alemania, se puede argumentar que la ley en este país protege al arrendatario más que en los E.E.U.U. y aún así la cantidad de hogares que vive en una vivienda alquilada en Alemania mucho más alta que en los Estados Unidos. El problema debería entonces ser solucionado disminuyendo los costes de transacción y asegurando una aplicación eficaz de la ley.

Aparte de los barrios pobres o marginales alrededor de ciudades grandes, el otro indicador que podría reflejar un problema en el mercado de alquiler es el hecho de que las familias extendidas vivan juntas en la misma vivienda, como sucede en muchos países del Tercer Mundo. Uno podría pensar que esto es debido a razones culturales, pero en algunos países esto podría estar pasando debido a la carencia de opciones de alquiler.

Las mentalidades deben cambiar y no se debería creer que la sociedad ideal sea una en la cual cada hogar sea propietario de su vivienda. Este tipo de pensamiento es el que conduce a las personas a construir chozas o ranchos siempre que tengan la oportunidad y a los gobiernos a no poder mantener sus promesas de asegurar viviendas decentes para todos. Una sociedad ideal debería ser una en la cual cada hogar viva en una vivienda decente, de su propiedad o alquilada. Puesto que mucha gente no puede comprar una vivienda debido su bajo ingreso y que cuesta menos al Estado (y a la sociedad en general) subvencionar alquileres que ofrecer viviendas a un precio tan subvencionado que permitiera a estos hogares comprarlas, el mercado de alquiler debería promoverse en países con alto porcentaje de población viviendo en chozas o ranchos en los barrios marginales.

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